Tom Robins, CEO van Switchee, spreekt met het tijdschrift Inside Housing over de aandrijving achter de IoT-revolutie in de huisvestingssector.
Gegevensverzamelende Internet of Things (IoT)-apparaten worden een steeds essentiëler tool voor huisbazen, wat het bedrijfsresultaat ten goede komt en zorgt voor voortdurende naleving binnen een veranderend regelgeving landschap. Verhuurders kunnen de dashboardinformatie gebruiken om het energieverbruik te helpen verminderen en om bewoners te helpen een gezondere leefomgeving te creëren.
Inside Housing sprak met Tom Robins, CEO van Switcheevoor meer informatie.
Wat drijft de aanhoudende IoT-revolutie in de huisvestingssector?
Het wordt gedreven door een verandering in de verwachtingen van de toezichthouder van sociale verhuurders. Het is de verantwoordelijkheid van de verhuurder om te begrijpen wat er in de huizen van mensen gebeurt - de omgevingsomstandigheden, de onderhoudskwaliteit, de interactie tussen de structuur van de woning en het gedrag van de bewoner - om ervoor te zorgen dat huizen 'veilig en tevreden' zijn en in overeenstemming zijn met de wet Huizen (geschiktheid voor menselijke bewoning) Act 2018. Gezien de tragische gebeurtenissen in Rochdale, waarbij de twee jaar oude Awaab Ishak stierf als gevolg van overmatige blootstelling aan schimmel, staan verbeterde milieuomstandigheden, die ooit leuk waren om te hebben, nu op de prioriteitenlijst voor gezondheid en veiligheid.
Kwaliteit van dienstverlening staat vandaag op de agenda van de overheid en de toezichthouder. Het richt zich op het klantentraject, op de kwaliteit van onderhoud en reparaties, op hoe goed de woning presteert en op de tevredenheid van de bewoners. Vijf jaar geleden waren deze dingen belangrijk, maar misschien niet vanuit het oogpunt van de toezichthouder. Nu staan ze bovenaan de agenda.
Hoe kan IoT-technologie verhuurders helpen om aan deze nieuwe verwachtingen te voldoen?
Om te begrijpen wat er in de huizen van mensen gebeurt, kunnen verhuurders een enkel IoT-apparaat gebruiken om een aantal verschillende datapunten te verzamelen, zoals temperatuur, druk, vochtigheid, licht en beweging in de woning. Deze informatie wordt voornamelijk gebruikt om de leefbaarheid voor bewoners te verbeteren, maar wordt ook gebruikt door verhuurders om een beeld te krijgen van de behoeften binnen hun hele portefeuille. Afgeleide inzichten zijn onder meer de thermische prestaties van een gebouw, de kans op energiearmoede of een hoog risico op condensatie, vocht of schimmel.
Wanneer verhuurders bevoegd zijn en begrijpen waar ze op moeten letten wanneer de woningen bewoond zijn, kunnen ze hun activiteiten veranderen van reactief naar proactief. Hoewel dit een groot obstakel kan zijn voor verhuurders, kan een organisatie de gegevens gebruiken als een kans om te leren waar hun grootste problemen liggen; zij zullen middelen efficiënter kunnen inzetten, gezondere huizen kunnen behouden en de bedrijfskosten kunnen verlagen.
Wat zijn de voordelen voor de bewoners? Kan deze technologie helpen om energiearmoede aan te pakken?
Inzicht in de omgevingsomstandigheden van hun huis helpt bewoners om betere beslissingen te nemen. Dit kan op zijn beurt de verwarmingskosten van mensen verlagen, iets waar we zeer gepassioneerd over zijn, of het kan worden gebruikt om beter te begrijpen hoe de luchtvochtigheid kan worden verminderd om condensatie of vocht te voorkomen.
Onze technologie is onafhankelijk gebenchmarkt om een verlaging van de energiekosten van mensen met 17% te realiseren. Dit gebeurt door middel van slimme algoritmen die begrijpen wanneer de bewoner warmte nodig heeft, en door de gebruikte warmte tot die periode te beperken. Het helpt bewoners ook om specifieke schema's in te stellen - waardoor bewoners hun verwarmingsbron effectiever kunnen gebruiken.
Deze technologie kan ook zorgen voor een sterkere bewonersbetrokkenheid en -tevredenheid. Op onze apparaten kunnen bijvoorbeeld verhuurders en bewoners communiceren via een aanraakscherm. Iemand die doorgaans moeite heeft om een probleem telefonisch te melden, ontvangt in plaats daarvan een proactieve betrokkenheid van zijn verhuurder die zegt: we denken dat u een probleem heeft, kunt u dit bevestigen? Kunnen we het oplossen? Het is een totaal andere manier van werken – en het levert in feite een sociale huisvestingservaring op conciërgeniveau waar mensen niet aan gewend zijn.
Wat vertellen de gegevens u nog meer?
De gegevens onthullen een aantal interessante gedragingen - en zodra u de gegevens ziet, kunt u zich er persoonlijk mee identificeren. Zoals bijvoorbeeld, wanneer de verwarmingsrekening stijgt, zetten mensen hun thermostaat lager. Uit onze gegevens blijkt dat de afgelopen drie maanden sociale huurders met een IoT-apparaat de gewenste temperatuur van hun thermostaat gemiddeld 2,5˚C lager hebben gezet. De tweede verandering is dat mensen ervoor kiezen om hun woningen te verwarmen op een hogere temperatuur, maar voor korte periodes. In plaats van hun woning acht uur per dag te laten verwarmen op bijvoorbeeld 16˚C, kiezen mensen ervoor om hun woning drie of vier uur per dag te verwarmen tot 18˚C of 19˚C.
En er is ook een menselijk element. We houden van stralingswarmte - langs een radiator lopen en een gevoel van warmte voelen. Wij maken hieruit op dat mensen budgetteren door hun woningen elke dag gedurende een kortere periode te verwarmen. Hier schuilt een serieus risico. Bewoners beginnen de woning te verwarmen, wat betekent dat de buitenmuren van de woning niet warm worden omdat de verwarming zo kort aanstaat, wat leidt tot meer condensatie, vocht en schimmel.
Kan deze technologie bijdragen aan een betere praktijk bij constructie, ontwerp en beheer?
Absoluut. We doen veel aan retrofit en zijn betrokken bij een groot deel van het werk van het Fonds voor het koolstofvrij maken van sociale woningen in het VK - en waar het op neerkomt, is het begrijpen van de werkelijke prestaties van een woning. Het huidige Energieprestatiecertificaat (EPC) is wat mij betreft echt een afvinkoefening. Ja, het is indicatief, maar als je de werkelijke prestatiegegevens die we verzamelen tegen de EPC-gegevens gaat uitzetten, is de correlatie niet wat iemand zou willen dat het is. In de toekomst, en in onze gesprekken met de overheid over retrofit, geloven we dat echte vastgoedprestaties de toekomstige maatstaf zullen zijn, en dat retrofitmaatregelen uit die meetwaarden zullen volgen. Dit heeft echter niet alleen betrekking op veranderingen in de bouwstoffen, maar ook op het ondersteunen van gedragsveranderingen van bewoners.
In het hele Verenigd Koninkrijk heeft onze data-analyse aangetoond dat geregistreerde leveranciers aanzienlijk hebben geïnvesteerd in veranderingen van materiële stoffen in woningen in de richting van CO2- energieneutrale doelen, zoals het installeren van warmtepompen. In sommige gevallen echter, omdat de pompen duurder zijn in gebruik dan gas, gebruiken de bewoners ze niet, met als eindresultaat koudere woningen en armere bewoners. Realtime gegevens van het vastgoed zijn volgens mij de stapsgewijze verandering die nodig is om te voorkomen dat er nog meer geld wordt verspild.
Met welke gegevensbeveiliging en GDPR-overwegingen moeten verhuurders rekening houden?
Verhuurders moeten bewoners duidelijk maken waarom deze apparaten deze informatie verzamelen; we werken in een door de AVG gereguleerde omgeving, dus dat is van cruciaal belang.
Het moet ook waarde toevoegen voor de bewoner. De gegevens die worden verzameld, moeten dus het absolute minimum zijn dat nodig is om de vereiste inzichten te verkrijgen, terwijl ze ook zoveel mogelijk waarde moeten opleveren.
Het vertrouwen van bewoners in deze apparaten is van cruciaal belang. Wij zijn een bedrijf dat persoonlijke gegevens hanteert en als we geen waarde leveren aan bewoners, hebben we geen recht om in hun huizen te zijn.
Dit bericht werd oorspronkelijk gepubliceerd door Inside Housing op 30 januari 2023
